גלעד ושדי - עורך דין ומגשר » מאמרים

רכישת דירה להשקעה

Gilad Admin — Mon, 17 Jun 2013 11:47:56 +0000

אחת הדרכים המקובלות להשקעה בישראל היא השקעה בנדל"ן . מעבר לרכישת דירה למגורים ישראלים רבים מחפשים אחר ההשקעה הנדלני"ת הטובה ביותר.

כיום,בעידן הגלובליזציה המשקיע הישראלי אף לוטש עיניו אל מעבר לים – גרמניה,רומניה,ארה"ב ספרד ואנגליה הם רק חלק מהיעדים בהם רכשו ישראלים רבים נכסים בשנים האחרונות.

אם מסתכלים על שלושים השנים האחרונות ניתן להבחין במגמת עלייה בכל הקשור למחירי הדירות והמקרקעין בישראל. מחירי הנדל"ן המאמירים מובילים את המשקיע הסולידי להשקיע ברכישת דירה להשקעה. חלק ניכר מרוכשי הדירות להשקעה נוטלים הלוואות ומקווים להחזיר את הלוואה מתשלומי השכירות החודשיים.

בבואנו לרכוש דירה להשקעה יש לבדוק מס' פרמטרים:

תחילה יש לבחור את האזור הכללי – בפריפריה, לרוב יתקבלו אחוזי תשואה גבוהים יותר עקב היחס בין מחירי הדירה לבין סכומי השכירות ,ומאידך במקומות רבים במרכז ,עליית המחירים מתבטאת בצורה חזקה יותר ויש לשקול את שני הדברים יחדיו.
בחירת העיר והשכונה – בבואנו לבחור את העיר בה אנו רוצים להשקיע כדאי להיעזר ברשת האינטרנט על מנת לבדוק את אחוזי התשואה הממוצעים – מחירי דירה ממוצעים לעומת סכומי השכירות בדירות אלו והאם אצליח לכסות את תשלומי המשכנתא החודשיים שברצוני לשלם.כמו כן יש לבדוק ביקוש לעומת היצע(לעיתים ההיצע רב מאוד ,דבר המעיד על ביקוש נמוך המתבטא בד"כ בתשואה נמוכה יחסית).
התאמת הדירה לאוכלוסיית היעד- לדוגמא: במקרים בהם נרצה לקנות דירה ליד מוסדות חינוך אקדמאים כדאי יהיה לקנות דירות קטנות/דירות מפוצלות על מנת לענות על הביקושים. בשכונות לזוגות צעירים כדאי לרכוש דירות המתאימות למשפחות אך לאו דווקא דירות גדולות. במקרים רבים ישנו ביקוש לדירות 3-4 חדרים משום שכמעט ואין בנייה של דירות קטנות חדשות והביקושים עולים.
יש לבדוק תוכניות מתאר מקומיות ואזוריות על מנת לצפות פני עתיד – באחת מערי הפריפריה בה השקיעו רבים בדירות לסטודנטים עתיד לקום מבנה ענק למעונות סטודנטים מסובסדים וחדישים העלולים ליצור מצב של מאות דירות ריקות שיובילו את השוק המקומי לירידה חדה במחירי השכירות וכן ירידה במחירי הדירות להשכרה.
כדאי לחפש מקום בו ישנו צפי לעליות במחירי הדירות עצמם וכן אחוזי תשואה גבוהים מספיק להחזר ההשקעה-שילוב מעין זה יצור תמהיל מוצלח לאורך תקופה ארוכה עד להחזר ההלוואה על הדירה.

לאחר הבדיקות המקדמיות, אותם לרוב ניתן לעשות מהבית באמצעות רשת האינטרנט כדאי לצאת אל השטח, לשוחח עם מתווכים באזור לשאול ולהתעניין ואולי אף תקבלו הצעות לנכסים מעניינים העונים על דרישותיכם. הגיעו עם רשימת דירות וכתובות אותם מצאתם ברשת האינטרנט והסתובבו באזורים המיועדים .

לפני שתחלו במשא ומתן ובבדיקה המשפטית השקיעו זמן בבדיקת הפרמטרים הנ"ל.חובה עליכם לוודא כי הנכס בו הנכם מתכוונים להשקיע את מיטב כספכם ייתן לכם את השקט הנפשי במהלך השנים הבאות ובסופו של דבר יחזיר את ההשקעה.

חשיבות עריכת צוואה וסוגיה השונים

Gilad Admin — Mon, 03 Jun 2013 09:28:45 +0000

מחבר : עו"ד גילעד ושדי

אחד מהנושאים המורכבים והנידונים ביותר בבתי המשפט הוא נושא הירושה. ולא בכדי נושא זה נידון בהרחבה בבתי המשפט וזאת משום שהוא נושא בחובו רכוש רב ונכסים של המוריש המגיעים במקרים רבים למיליוני שקלים אותם צריכים היורשים לחלק בינם לבין עצמם, וזאת באמצעות צו ירושה (המחלק את הרכוש באמצעות סעיפי החוק) או באמצעות צו צוואה המחלק את הרכוש באמצעות צוואתו האחרונה של אדם.
עריכת צוואה כבר אינה נחלתם של מבוגרים בלבד. מאחר ואין איש יודע מניין חייו, אנשים רבים בשנות ה 40 וה 50 לחייהם פונים לעו"ד על מנת לערוך צוואה, בין אם הם נשואים, גרושים או רווקים.
במצב שהנפטר לא הותיר אחריו צוואה, פונים היורשים החוקיים לקבלת צו ירושה בו ייכתב כיצד תחולק הירושה והכל על פי חוק הירושה. רבים מהפונים לעריכת צוואה אינם חשים בנוח עם הוראות חוק הירושה ורוצים לקבוע בעצמם את סדר החלוקה.
סיבה נוספת לכך שאדם לא רוצה להסתמך על חוק הירושה היא משום שאינו מעוניין שקרוביו (הלוא הם יורשיו החוקיים על פי חוק הירושה) ייהנו מירושתו. לרוב הדבר נובע מריבים וסכסוכים קודמים המובילים את המוריש לנשל אותם מירושתו. ישנם מורישים הרוצים לנקום ביורשיהם ומורישים ליורשיהם החוקיים סכומי כסף מזעריים המעידים על היחסים העכורים ביניהם, בטרם מות המוריש.
אחת הסיבות לעריכת צוואה היא להודיע ליורשים על קיומם של נכסים ,כספים בחשבונות נסתרים ושאר מיטלטלין שברוב המקרים לא היו ידועים לחלק מהיורשים או לכולם, ושהמוריש לא רצה שידעו עליהם בחייו.
כיום מתנהלות בבתי המשפט אלפי תביעות הנוגעות לירושות ולסכסוכים בין יורשים .הורים רבים כותבים צוואות על מנת למנוע חיכוכים וריבים במשפחה ומקדישים זמן ומחשבה בראיית עתידם של קרוביהם.
בצוואה יכול אדם לרשום כל אשר עולה על רוחו והוא אינו מוגבל בנוסח כלשהוא או בצורת חלוקת ירושתו. לכן, רבים מן המורישים מנצלים את "הבמה" שניתנה להם על מנת לכתוב דברים ולהעביר מסרים לקרוביהם. ישנם רבים המתנים התניות לגבי סדר החלוקה ואופיהּ .כבר נתקלתי בזוג שהתנה את קבלת הירושה בתנאי שיהיה היורש נשוי, או במקרה אחר- לאחר שישלימו האחים ויצהירו על כך. ועוד מיני התניות שונות ומשונות והכל על פי הלכי רוחו של המוריש.
ישנם כמה סוגי צוואות מקובלות:
1. צוואה סטנדרטית המנוסחת עפ"י פרטים שימסור המוריש לעו"ד והיא תחתם בפני שני עדים .
2. צוואה בפני רשות- זוהי צוואה הנאמרת בע"פ בפני שופט, רשם לענייני ירושה, נוטריון או חבר של בית דין רבני.
הצוואה תירשם ע" שומעה ותחתם על ידי המוריש ושומעהּ.
3. צוואת שכיב מרע – אדם העומד לפני מותו יכול לצוות בע"פ בפני שני עדים שנמצאים בקרבתו . בפסיקה קיימים קריטריונים שונים
בהם צוואה זו צריכה לעמוד, וחשוב ששומעי דברי המוריש יעלו את הדבר על הכתב בסמוך למועד שמיעת הדברים.
4. צוואה הדדית – שני בני זוג החולקים רכוש משותף ומורישים זה לזו את רכושם במידה ואחד מהם נפטר קודם והשני נשאר בחיים. בד"כ בצוואה זו ישנה התניה כי במידה ובן הזוג אינו בין החיים ירשו אחרים את רכושם (לרוב הילדים).
המהדרין יפקידו את הצוואה אצל רשם הירושות למרות שאין חובה לעשות כן .לרוב יימסר עותק אחד לאחד היורשים ועותק נוסף יופקד בידי עו"ד.
כל צוואה מאוחרת לצוואה שנכתבה תהיה תקפה ותבטל את הצוואה שקדמה לה . זוכים עפ"י צוואה יכולים לקיימה לאחר שיוציאו צו קיום צוואה.
עו"ד גילעד ושדי עורך צוואות ומסייע בהוצאת צו ירושה/צוואה, תביעות ירושה ופירוק שיתוף . במשרדו של עו"ד גילעד ושדי תיהנו מדיסקרטיות מלאה, ייעוץ אדיב ומקצועי העונה על דרישותיכם בכל הנוגע לחלוקת רכושכם לדורות הבאים.

בחירת יזם לפרוייקט תמ"א 38

Gilad Admin — Wed, 01 May 2013 13:48:43 +0000

מחבר: עו"ד גילעד ושדי

בעתיד הלא רחוק ניתן יהיה לפגוש אלפי בניינים שעברו או עוברים תהליכי תמ"א 38 . הרגולטור השכיל להבין שיש לבצע

שינויים מהותיים בחקיקה על מנת להקל על היזמים והקבלנים לבצע את הפרוייקט ,הן לשם חיזוק לקראת רעידת אדמה קשה שצפויה לפקדו

את אזורינו והן לטובת הוזלת מחירי הדירות ע"י הוספת דירות בשטחים הבנויים הקיימים.

לאחר שקיבלנו מס' הצעות מיזמים שונים וביצענו השוואות של המפרט המוצע לגבי התוספות לדיירים וטיבם וכן את מס' יחידות הדיור אותם רוצה להוסיף

היזם, עלינו לבצע מספר בדיקות מקדמיות בטרם ההתקשרות שתוביל לחתימה על הסכם בין הדיירים לבין החברה היזמית.

כיום, ישנם מאות חברות המתחרות על ליבם של דיירי הבניינים המשותפים היכולים להיכלל בתוכנית התמ"א 38 .

הדברים החשובים לבדיקה הם:

1. התאגדות חברה מסודרת הרשומה ברשם החברות .

2. בדיקת איתנותה הפיננסי של החברה ע"י חברות מומחות לדבר ו/או ע"י דו"ח רו"ח מטעם החברה.

3. מיהם האנשים המייצגים את החברה,האם הם עובדי החברה או שמא משווקים חיצוניים הגובים עמלה על החתמת הדיירים על מסמכי התחייבות שונים.

מומלץ מאוד להיזהר מאנשים חיצוניים לחברה שפעמים רבות מבטיחים דברים שאין החברה יכולה לעמוד בהם.

4. יש לעשות הבחנה בין יזמים לקבלנים – היזמים אינם בעלי החברה שתחזק את הבניין ותבנה את התוספות לדירות הקיימות ,ועל כן יש לבדוק היטב מי יהיה

קבלן הביצוע לפרוייקט . לרוב ,חברה יזמית גדולה תיתן אפשרות לדיירים לבחור קבלן מבצע מבין מס' קבלנים שעובדים עם החברה היזמית.

5. יש לבדוק את ההון האנושי של החברה.יש לעשות כן כדי לנסות לחזות האם יתקבלו הערותיכם במהלך הפרוייקט בהקשבה הבנה והתחשבות ,או שמא לאחר

חתימת החוזה יתקלו דבריכם באוזניים ערלות.

6.מהם הדרישות המקדמיות של החברה מהדיירים לגבי אי יצירת קשר עם המתחרים בזמן המשא ומתן ,והאם תקופת זמן זו היא מידתית לשלב המשא ומתן

הספציפי.

כל הסעיפים הנ"ל הם סעיפים עליהם חייבים לתת את הדעת בבואנו לבחור יזם אשר בו אנו שמים את מבטחינו שיעמוד בהתחייבויותיו החוזיות ויבצע את

עבודתו בצורה הטובה ביותר, הן לשם חיזוק המבנה והן לשם השבחת הנכס הפרטי שלנו ופיתוח הסביבה.

חוזה שכירות – מדריך לשוכר דירה

Gilad Admin — Wed, 24 Apr 2013 14:27:39 +0000

מחבר: עו"ד גילעד ושדי

חוזה השכירות נתפס בעיני רבים מהשוכרים כחוזה הבא להגן על זכויותיו של המשכיר ופחות על זכויותיו של השוכר. יש להבין, כאשר מגיש המשכיר לשוכר חוזה לחתימה סביר שהשקיע בניסוח חוזה המגן על זכויותיו . אך כל סעיף פתוח למשא ומתן ואין לקבל את הנוסח כעובדה מוגמרת.

להלן מס נושאים מהותיים עליהם צריך לתת את הדעת:

סריקת הדירה – לפני החתימה על החוזה יש לבצע סריקה מקיפה בדירה על מנת לאתר ליקויים כגון חלונות לא תקינים ,דלתות ללא ידית, מזגנים לא תקינים , נזילות ושברים בריהוט הקיים ועוד. את הממצאים יש להעלות על הכתב ולצרף כנספח לחוזה.באם חלק מהליקויים יפריעו לשהותכם העתידית בדירה יש לעמוד על כך שיבוצעו התיקונים בטרם כניסתכם. לאחר כניסתכם יהיה קשה יותר לדרוש דברים אלו.
דמי השכירות – יש לבדוק כי סכום השכירות יהיה כתוב בדיוק כפי שסוכם בין הצדדים מבעוד מועד ומהו המועד לפירעון אותו הסכום.
אופציה – מומלץ לשוכר להכניס בחוזה השכירות סעיף המדבר על האופציות להארכת חוזה. יש לוודא שבתקופת ההארכה יחולו אותם התנאים שחלים בשנה הראשונה על השוכר וכי למשכיר אין אפשרות לשנות את תנאי החוזה ולהעלות את שכר הדירה.
יציאה מוקדמת מהחוזה – מלבד האפשרות להארכת חוזה השכירות כדאי להוסיף סעיף המדבר על אפשרות של עזיבה מוקדמת של הדירה טרם סיום החוזה. במקרה הטוב ,יסכים המשכיר ליציאתכם לאחר הודעה מראש של מס' חודשים, ובמקרה הפחות טוב יסכים המשכיר לתת לשוכר להכניס תחתיו אדם שיהיה מוסכם על המשכיר ותחת אותו החוזה באותם התנאים.
ביקורי בעל הבית – ישנם כמה סוגי משכירים, את האחד נפגוש רק פעם בשנה – במועד חתימת ההסכם או כשנצטרך תיקון בדירה. אך הסוג השני של המשכירים אוהבים מדי פעם לקפוץ לבקר ולדרוש בשלום הנכס שלהם, לעיתים ביקורי פתע. על כן, יש לציין כי הביקורים, לכל מטרה שהיא יבוצעו בהסכמת הדיירים בלבד ובתיאום מראש.
פינוי הדירה – יתכן כי בחלוף זמן, ירצה בעל הנכס למכור את הדירה או לפנותה מהדיירים למטרות אחרות . יש לציין כי במקרה כזה יהא עליו לתת התראה של מס' חודשים מראש.
בטחונות – ברוב המקרים ,יבקש המשכיר מהשוכר בטחונות להבטחת תשלומי השכירות ושאר הוצאות ואף למקרה של נזק לדירה. יש מס' רב של בטחונות ויש להסכים לביטחונות שיהיו נוחים לשוכר ולמשכיר . סוגי הביטחונות הם: ערבות בנקאית, שיקים ,החתמת ערבים כל כתב ערבות ועוד.
סיום החוזה – בסיום תקופת השכירות ידרשו משכירים רבים כי הדייר יבצע צביעה של הנכס. יש לוודא כי לא מדובר בצבע מקצועי שיבוא לצבוע אלא לרוב יסתפק בצביעה עצמית של הדיירים. באם קיבלתם דירה לא צבועה ,אל תסכימו להכנסת הסעיף הנ"ל.יש לציין כי בעת פינוי הדירה ישיב לכם המשכיר את הביטחונות שהפקדתם בידיו.

לסיכום, יש לשים לב לכל סעיף בחוזה ולהתעמק במשמעויות של הכתוב. אל תתביישו לבקש עותק של החוזה לעיון בטרם תתנו תשובה למשכיר. העירו את הערותיכם ואל תתפתו לחתום על חוזה הפוגע בזכויותיכם בדין.

עדיפות הליך הגישור על פני דיון בערכאות משפטיות

Gilad Admin — Sun, 14 Apr 2013 12:54:54 +0000

מחבר: עו"ד ומגשר גילעד ושדי

הליך הגישור ,כשמו כן הוא – שיח לשם בניית גשרים בין צדדים שלרוב מיצו את הניסיון להידברות ולפתרון הסכסוך ,או לחילופין הגיעו לביהמ"ש ומשם הופנו למגשר שידון בעינינם ויחדיו ינסו לגשר על הפערים.

כיום, כשמערכת המשפט קורסת תחת הנטל וריבוי התיקים מתיש ושוחק את העוסקים במלאכה, נפתחו שערי בתי המשפט פני עולם הגישור . עולם שהחל להתפתח שנים קודם לכן בארה"ב ואירופה.

רבים מן המתדיינים בבתי המשפט ,מקווים או שמא בטוחים בפס"ד אותו יפסוק להם שופט פלוני אלמוני. אך ברבים מן המקרים אין הדבר כך ובקריאת פסק הדין מסתבר אחרת. ניתן לומר כי אדם כי החפץ לשלוט בתוצאות ההליך המשפטי כדי ויעשה זאת מחוץ לכותלי ביהמ"ש .במידה ואחד הצדדים ינסה להגיע לפשרה או לפתרון שמתקבל על דעת האחר יוכל למנוע את ההליך המשפטי וכן את התוצאות המתבקשות מהליך זה. במידה ואין הצדדים מצליחים להגיע להבנות ,יכולים הם לפנות אל המגשר שינסה בכלים של הדברות ,כבוד הדדי והקשבה למצוא נקודות הסכמה ולהביאם לחתימה על הסכם גישור המביא לקץ הסכסוך בדרכי נועם.

בגישור ימצאו הצדדים את עצמם מכוונים את תוצאות הגישור לתוצאה הטובה ביותר עבורם ,זו יכולה להיות תוצאה שחורגת מגבולות אותו הסכסוך ,תוצאה שיכולה להתקבל אך ורק בחדר הגישור.

בחדר הגישור מגלים הצדדים כי הסכסוך הנדון יכול להתקיים אף באווירה נעימה ולא מאיימת והנובעת בעיקר כי זהו הליך בו בוחרים הצדדים וכי יש באפשרותם להפסיקו בכל עת ולפנות לערכאות משפטיות. דבר נוסף המביא לפתיחות הצדדים הוא העובדה כי הדברים הנאמרים בגישור ,לא יתקבלו בביהמ"ש כראייה ויש איסור להשתמש בהם כנגד הצד האחר וכן אין אפשרות להעיד את המגשר בנושא הגישור וחלה עליו חובת סודיות.

דבר מעודד נוסף וחשוב לא פחות הוא ההבדל בהוצאות ניהול הליך משפטי אל מול הליך הגישור. הליך משפטי הנושא עמו אגרות ושכ"ט לרוב יהיה יקר משמעותית מהליך הגישור . גם אורכו של הליך הגישור לרוב יסתיים לאחר מספר פגישות שעל תדירותם יחליטו הצדדים.

בהליך הגישור, רב הסיכוי לצאת מיודדים לאחר החתימה על הסכם הגישור ,דבר המביא ערך מוסף להליך, דבר שכמעט ולא קורה בביהמ"ש וכל זאת משום שאחריות ביהמ"ש להיות משכין שלום אינה חלק ממטרות העל המנחות את מערכת עשיית הצדק.